Un arrêt qui rebat les cartes pour les copropriétaires
Sur le front des copropriétés, la décision rendue par la troisième chambre civile le 18 décembre 2025 pose un jalon important. La Cour de cassation a jugé que le règlement de copropriété, qui organise l’usage des parties privatives et communes, ne constitue pas un acte transférant la propriété et ne peut, à lui seul, servir de « juste titre » pour établir une prescription décennale. Ce point de droit s’applique à des situations rencontrées dans les immeubles et lotissements, y compris à La Possession.
Concrètement, l’affaire concernait des constructions édifiées partiellement sur une cour commune et partiellement sur une cour attribuée à l’usage exclusif d’un lot. Les copropriétaires auteurs des constructions prétendaient acquérir la propriété par l’effet de la possession abrégée, en se fondant sur les clauses du règlement de copropriété. La cour d’appel avait retenu ce raisonnement ; la Cour de cassation l’a infirmé, en rappelant la distinction entre les différents modes de prescription prévus par le code civil.
Rappel des règles applicables
| Prescription | Condition | Effet |
|---|---|---|
| Trentenaire | Aucun titre nécessaire (art. 2258) | Acquisition par possession prolongée |
| Décennale | Bonne foi et juste titre (art. 2272) | Prescription abrégée possible |
La Cour a appliqué l’ancien article 2265 au litige évoqué, ce qui l’a conduite à exclure le règlement de copropriété du champ des actes translatifs de propriété. La conséquence juridique est nette : un document qui organise l’usage des lieux ne vaut pas transfert de propriété.
Conséquences locales et conseils pratiques
À La Possession, où de nombreuses petites copropriétés et divisions de terrain coexistent, cet arrêt invite à la prudence. Pour les propriétaires et les conseils syndicaux, il est utile de garder en mémoire :
- le règlement de copropriété règle les jouissances, mais n’emporte pas transfert de propriété ;
- revendiquer une acquisition par prescription courte exige un acte susceptible, en soi, de transmettre la propriété ;
- en cas de litige relatif à des emprises sur cours ou passages, la preuve du caractère translatif du titre sera décisive.
« Le règlement de copropriété, faute d’être translatif de propriété, ne pouvait servir de fondement à la prescription décennale. »
Pour les Possessionnais concernés par des constructions litigieuses ou des ambiguïtés sur l’usage des parties communes, la voie prudente reste la consultation d’un conseil juridique ou d’un notaire afin d’analyser les titres et l’historique des occupations. Sur le terrain, la décision risque d’entraîner des contentieux ou des régularisations, en particulier lorsque des aménagements ont été réalisés en se fiant uniquement aux clauses d’un règlement.
La précision rendue par la haute juridiction rétablit une barrière nette entre règles d’usage et actes translatifs : elle clarifie le droit, mais elle impose aussi aux acteurs locaux de vérifier leurs titres avant d’envisager l’acquisition par prescription abrégée.
